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深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知

(征求意見稿)

為盤活存量閑置商業和辦公用房，規范既有商業和辦公用房改建租賃住房（以下簡稱“商改租”）行為，優化租賃住房供應結構，切實增加租賃住房有效供給，滿足本市居民住房租賃消費需求，按照《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號)、《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(粵府辦〔2017〕7號)、《深圳市人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(深府辦規〔2017〕6號)等規定，現就本市“商改租”有關事項通知如下：

一、改建原則

（一）政府引導，市場主導。加大對“商改租”的支持力度，以區住建部門為主體，建立聯合審核認定通道，引導企業按要求規范實施改建；優化資源要素配置，調動市場主體積極性，鼓勵、支持專業化租賃運營機構實施改建。

（二）性質不變，整體確權。申請改建的既有商業和辦公用房項目（以下簡稱改建項目）不改變原土地用途、土地使用年限和容積率。改建項目整體確權、整體轉讓，不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割出售。

（三）節能環保，綠色改建。堅持綠色改造原則，嚴格執行綠色建筑相關標準和規范，運用綠色建材和綠色技術實施改建，推行“商改租”綠色建筑評價，促進建筑領域節能減排和綠色創新發展。

二、改建條件

既有商業和辦公用房應同時符合以下條件方可改建：

（一）已辦理不動產首次登記且不動產權證載用途為辦公、商業；

（二）不存在查封登記、異議登記等限制轉移登記的情形。存在抵押登記等他項權益的，應取得所有他項權益人同意；

（三）以宗地或者棟為單位；不能以宗地或者棟為單位的，改建部分應當相對獨立且改建后的租賃住房原則上不少于50套（間）。

三、改建要求

（一）結構安全。改建項目實施前，實施主體應委托具有檢測資質的第三方專業鑒定機構對房屋進行結構安全性檢測鑒定，確定結構安全現狀。改建項目不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，應確保房屋結構安全。

（二）消防安全。改建項目應以不低于公寓建筑設計規范和消防技術標準進行設計和施工，并按照公寓使用功能辦理消防審批手續。日常消防管理應符合相關要求。

（三）環保衛生。改建后的租賃住房應當具備良好的衛生、通風、采光、給排水等居住條件，并符合國家和本市的相關標準以及環保、水務、衛生部門的相關專業要求。改建后的租賃住房首次出租的，須經專業檢測符合室內空氣質量標準后，方可對外出租。

（四）物業規范。改建后的物業管理區域應當具備物業管理條件，符合本市物業管理的相關規定。

（五）用途限制。改建項目改建后應作為租賃住房用途，但不提供學位。自聯合會審通過之日起5年內，改建項目的租賃住房用途不得改變。

（六）綠色改建。改建項目應按照國家和本市綠色建筑的相關技術標準和規范進行改建，改建后至少達到綠色建筑評價標識國家一星級或者深圳市銅級的要求。

（七）技術標準。改建項目的設計、建設和管理要求以及最小租住面積應符合國家、行業和本市現行相關標準和規范。

四、實施程序

（一）實施主體。改建項目實施主體可以是房屋所有權人，也可以是受房屋所有權人委托、已在市住房租賃監管服務平臺備案的專業化租賃運營機構。

（二）項目申請。實施主體應向區住建部門提交以下材料進行項目申請：

1.書面申請報告;

2.房屋權屬證明文件;

3.建筑設計方案;

4.申請人身份證明。委托實施的，還需提交授權委托書、代理人身份證明;

5.存在抵押登記等他項權益的，提交所有他項權益人同意改建的書面意見。

（三）項目審核。由區住建部門牽頭，根據項目具體情況組織區規劃、水務、衛生、供電、燃氣等行業主管部門進行聯合會審。經聯合會審同意實施“商改租”的，申請人可按相關規定申請消防設計審查、建設工程施工許可。

區住建部門應將經審核同意的改建項目相關情況抄送市住建部門。

經審核同意的改建項目不得擅自改變實施主體及建筑設計方案。

（四）實施和驗收。實施主體應當按照經審定的建筑設計方案實施改建。項目完成后，實施主體應根據改建項目具體情況，組織區住建、水務、衛生、供電、燃氣等行業主管部門實行聯合驗收，形成聯合驗收意見，并抄送市住建部門。聯合驗收時，實施主體應提交具有檢測資質的第三方專業鑒定機構出具的房屋安全鑒定報告。

五、保障措施

（一）區住建部門應建立“商改租”聯席會議制度，負責統籌制定區“商改租”具體操作辦法、審議“商改租”的重大問題以及具體改建項目。

（二）按照本通知實施改建并使用的租賃住房，實施主體可按規定申請中央財政城鎮保障性安居工程專項資金，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。改建后的租賃住房納入保障性住房體系的，可按相關規定享受政策優惠。

（三）區住建部門建立“商改租”后續監管機制，加強對實施主體經營活動、履約行為監管，嚴厲打擊違規轉讓或者以“以租代售”等形式變相轉讓行為，或者違規將改建后租賃住房用于非租賃住房用途的行為。區住建部門原則上應當組織對改建完成的項目進行每年一次的檢查。

（四）改建項目經驗收通過后，所有權人或者其委托代理人應通過市住房租賃監管服務平臺發布房源。市住建部門應建立“商改租”項目管理庫，將改建項目統一納入市住房租賃監管服務平臺管理，對改建項目的申請、改建、驗收、租賃、運營管理等環節實行全流程動態監管。

《深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》

（征求意見稿）起草說明

為盤活存量閑置商業和辦公用房，規范既有商業和辦公用房改建租賃住房（以下簡稱“商改租”），切實增加住房租賃市場有效供給，按照《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號，以下簡稱39號文)、《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(粵府辦〔2017〕7號，以下簡稱7號文)、《深圳市人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（深府辦規〔2017〕6號，以下簡稱6號文）有關加大租賃住房建設和供應力度、允許改建非居住用房用于租賃的要求，市住房和建設局組織起草了《深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（征求意見稿，以下簡稱《通知》），現就有關情況說明如下：

一、起草的必要性

（一）是貫徹落實國家、省、市有關培育和發展住房租賃市場的要求。為加強租賃住房建設，切實增加租賃住房供應，國務院39號文、省政府7號文以及市政府6號文均提出允許將商業用房按規定改建為租賃住房，以支持租賃住房建設。但“商改租”是租賃住房籌集的一種新模式，需要相應的指導性文件對改建活動的各個環節加以引導和規范，以確保該政策的落地實施。截至目前，我市尚未出臺有關“商改租”的指引性文件，有必要加快推進本《通知》的制定出臺，以落實國家、省、市的政策要求。

（二）是優化城市空間資源配置，提升商業辦公用房使用效率的要求。在我市產業升級步伐不斷加快、互聯網對傳統商業持續沖擊以及整體經濟遭遇系列負面因素的影響下，既有商業辦公用房功能需隨產業升級進行調整，傳統工商業對空間的需求明顯下降，部分區域商業辦公出現閑置，原特區外商業辦公空置較明顯。此外，近年來城市更新工改M0（即產業研發用房，類似于商業辦公）持續推進，向市場供應了大量的產業研發用房，加上已有的總部基地、商務區規劃，全市商業辦公供應量持續增長，可能加劇商業辦公用房閑置。對此，市委市政府高度重視，要求根據國家試點工作要求，結合深圳實際，制定已建成但空置的商業辦公項目改建租賃住房的政策，以盤活存量空置商業辦公用房，培育住房租賃市場，解決人民群眾住有所居問題。

（三）是拓寬租賃住房供應渠道，實現市民住有所居目標的要求。近年來，隨著我市經濟的快速發展，人口持續凈流入，新市民人口規?？焖僭鲩L，全市大部分常住人口主要通過租賃住房解決居住問題。但由于我市新增建設用地緊約束，商品住房供求關系嚴峻，無法通過新增建設用地解決租賃住房需求。盡管城市更新為我市提供了大量的住宅用地供應，但城市更新中因權利人分散、經濟利益復雜、歷史遺留問題多，存在建設周期長、更新成本高等問題，客觀上難以實現租賃住房的有效供應。鑒于我市商業辦公用房供應充足，部分地區空置率較高，且本身也存在改變房屋功能用于居住的市場需求和合理性，通過制定本《通知》，引導既有商業辦公用房改建成租賃住房，可進一步拓寬我市租賃住房供應渠道，實現市民住有所居目標。

二、主要內容

《通知》主要從“商改租”的改建原則、改建條件、改建要求、實施程序、保障措施五個方面進行規范。

（一）改建原則

“商改租”要全面落實黨中央、國務院的決策部署，堅持政府引導、市場主導，充分發揮市場的積極性，按照土地用途、土地使用年限和建筑體量不改變，嚴格約束產權的原則進行改建；改建過程中，應執行綠色建筑相關標準和規范，使用綠色建材、運用綠色技術實施改建，并對改建后的租賃住房實行綠色建筑評價，促進建筑領域節能減排和綠色創新發展。

（二）改建條件

為規范既有商業辦公用房的改建活動，《通知》對可實施“商改租”的既有商業辦公用房進行了限定。具體而言，該類用房需同時滿足以下條件才能進行改建：1.已辦理不動產首次登記且不動產權證載用途為辦公、商業。2.不存在查封登記等限制轉移登記的情形；如果存在抵押登記等他項權益的，必須同時取得所有他項權益人同意。3.以宗地或棟為單位；不能以宗地或棟為單位的，改建的部分應當是相對獨立的空間且改建后的租賃住房原則上不少于50套（間）。

（三）改建要求

商業辦公用房改建后作為租賃住房使用。為規范該類租賃住房的改建活動、確保該類租賃住房的基本居住條件，《通知》對商業辦公用房的改建提出了七個方面的要求。

一是結構安全。改建項目實施前，實施主體應委托具有檢測資質的第三方專業鑒定機構對房屋進行結構安全性檢測鑒定，確定房屋結構安全現狀情況，作為房屋改建設計的依據。項目改建過程中，項目建設單位或者設計單位不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，必須確保房屋結構安全牢固。

二是消防安全。考慮到商業辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質的情況下，主要是將商業辦公的建筑功能調整為商務公寓功能。為此，《通知》要求，改建項目應以不低于公寓建筑設計規范和消防技術標準進行設計和施工，并按照公寓使用功能辦理消防審批手續。

三是環保衛生。為確保改建后的租賃住房居住功能的發揮，《通知》對改建后租賃住房出租的環保、水務、衛生條件提出要求，除了必須具備良好的衛生、通風、采光、給排水等居住條件外，還應符合國家和本市有關室內空氣質量等標準，以及環保、水務、衛生部門的相關專業要求（如給排水管道設置、煙道設置等方面的專業要求）。改建后的租賃住房首次出租的，須經專業檢測符合室內空氣質量標準后，方可對外出租。

四是物業規范。改建的商業辦公用房以宗地、棟為單位，或者改建后至少也有50套（間），未來入住人數較多，物業管理也許加以規范。鑒于原按商業辦公使用時已形成明確的物業管理區域，為保障物業管理區域內的物業辦公用房和設備用房等管理條件，《通知》要求改建后的物業管理區域應當具備物業管理條件，符合我市物業管理規定。

五是用途限制。為鼓勵將符合條件的既有商業辦公用房改建為租賃住房，《通知》對“商改租”項目規定了可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租賃住房，且改建項目自聯合會審通過之日起5年內不能改變租賃住房用途。但鑒于原建筑周邊的公共配套未從“住房”角度進行規劃、設計，且改建項目只是對既有建筑內部結構的微改造，不涉及周邊的公共配套（尤其是教育配套），因此，《通知》明確該類租賃住房不提供學位。

六是綠色改建。為落實節能環保、綠色發展的要求，改建項目應按照國家和本市綠色建筑的相關技術標準和技術規范進行改建，改建后至少達到綠色建筑評價標識國家一星級或者深圳市銅級的要求。

七是技術標準。商業辦公用房改建租賃住房雖是租賃住房籌集的一種新模式，但并未超出現行規劃、設計、建設標準和規范的范疇，具體的設計、建設和管理要求以及最小租住面積應符合國家、行業和本市現行相關標準和規范。

（四）實施程序

為確保改建項目的有序實施，《通知》明確了既有商業和辦公用房改建租賃住房的實施程序。

一是實施主體。改建項目實施主體可以是房屋的所有權人，也可以是受房屋所有權人委托、已在市住房租賃監管服務平臺備案的專業化租賃運營機構。

二是項目申請。實施主體應按照《通知》規定，向區住建部門提交申請報告、房屋權屬證明文件、建筑設計方案、申請人身份證明以及所有他項權益人同意改建的書面意見等材料進行申請。

三是項目審核。區住建部門收到申請后，根據改建項目的實際情況，組織規劃、水務、衛生、供電、燃氣等行業主管部門進行項目審核。鑒于“商改租”改建項目的土地性質、使用年限、建筑體量等均不改變，同時考慮到“商改租”項目將可解決大量新市民的住房需求問題，具有明顯的民生屬性，為簡化審批流程、保障居住安全，改建項目經審核同意后，申請人可按照現行消防設計審查、建設工程施工許可的相關規定，備齊相關材料后，按規定的程序和方式申請消防設計審查、建設工程施工許可。區住建部門應將經審核同意的改建項目相關情況抄送市住建部門。

四是實施和驗收。項目審核通過，且通過消防設計審查、取得建設工程施工許可后，實施主體應按照經審定的建筑設計方案進行改建。改建完成后，實施主體應根據改建項目的具體情況，組織區住建、水務、衛生、供電、燃氣等行業主管部門進行聯合驗收、出具驗收意見并抄送市住建部門。在驗收時，實施主體應提交具有檢測資質的第三方專業鑒定機構出具的房屋安全鑒定報告。

（五）保障措施

為保障“商改租”工作的順利實施，《通知》對審核管理、項目激勵、實施監管等方面提出了具體的措施。

一是審核管理。主要是強調各區可建立聯席會議制度，負責統籌制定轄區“商改租”具體操作辦法、審議“商改租”重大問題和具體改建項目。

二是項目激勵。主要是將“商改租”與中央財政獎補掛鉤，明確按照《通知》進行改建并使用，改建項目可按規定申請中央財政城鎮保障性安居工程專項資金，其用水、用電、用氣價格均按照居民標準執行。改建后的租賃住房如納入保障性住房體系的，可按規定享受相關政策優惠。

三是實施監管。主要是要求各區建立年度檢查制度，加強對違規轉讓或者以“以租代售”等形式變相轉讓、將改建后租賃住房用于非租賃住房用途等違規行為進行監管。改建項目房源應通過市住房租賃交易服務平臺發布。市住房建設部門應將改建項目納入市住房租賃交易服務平臺，對改建項目的申請、改建、驗收、租賃、運營管理等環節實行全流程動態監管。

                                  專此說明

                                      二零二零年一月