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深圳房價很兇猛 秒殺北上廣 空置率卻排名第一

  • 發(fā)布時間:2020/02/10/11:50 來源:陸壹捌捌玖
  • 深圳房價很兇猛 秒殺北上廣 空置率卻排名第一

    深圳房價兇猛,非常矛盾!

    北京和上海,一個政治中心,一個經(jīng)濟中心,深圳在很多方面存在感都比較低。

    唯獨房價,直接秒殺!

    2019年,深圳房價比北京貴2500元,比上海高20%,約是廣州兩倍,是杭州的兩倍多。

    12月份,深圳憑一己之力,拉起一線城市房價。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,二手房同比和環(huán)比,深圳都是第一,環(huán)比大漲1.0%,同比大漲7.8%

    深圳非常神奇,房地產(chǎn)充滿矛盾,讓人難以理解!

    比如,深圳住宅火爆,商業(yè)地產(chǎn)卻很低迷,空置率一線城市里排名第一,租金下跌持續(xù)時間創(chuàng)2008年金融危機來最久!

    更奇葩的是,商業(yè)地產(chǎn)低迷就算了,但是外資卻還在一直爆買,實在匪夷所思!

    神奇!住宅火爆 商業(yè)地產(chǎn)卻很冰冷!

    在深圳,房地產(chǎn)就是一個神奇的存在,到處都是傳說。

    比如,全世界,沒有任何一個城市跟深圳一樣,有近一半的住宅都是“違法”建筑!

    根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù),截止2014年年底,深圳市違法建筑37.30萬棟,4.28億平方米。在全市所有違建中,住宅類違建達1.72億平方米,占總體量的40.08%

    再仔細體會一下,一個國際大都市,一半住宅都“違法”,什么概念!

    都知道深圳有城中村,沒想到規(guī)模這么龐大,生活違法建筑里的人口多達737.87萬!這人口規(guī)模,抵得上一個國際大都市了。

    這些神奇的城中村,直接影響深圳整個城市,甚至珠三角的樓市,萬眾矚目,所有人都盯著他們。

    20199月份,爆出大消息,深圳最著名的城中村白石洲拆遷,網(wǎng)傳這里將誕生1878個億萬富翁。

    這造富能力,嘆為觀止!

    即便這個數(shù)據(jù)有點兒夸張,也沒人否認深圳房地產(chǎn)的魔幻!

    2019年,深圳又出現(xiàn)一個神奇的現(xiàn)象:住宅市場火爆,商業(yè)地產(chǎn)冷清,而且外資還忙著抄底!

    樓市過了同漲同跌時代,變得越來越復雜,一般人理解不了深圳這一波三折的神奇現(xiàn)象。

    先看,住宅火爆和商業(yè)地產(chǎn)冷清這個矛盾現(xiàn)象!

    四大一線城市,只有深圳房價一枝獨秀!

    2019年底,深圳政策放松,樓市又火爆了一把,最后一周竟然爆出了6個日光盤。

    一般來說,住宅市場火爆,意味著經(jīng)濟向好,經(jīng)濟好了,商業(yè)活動也活躍,寫字樓需求也很強。

    深圳很神奇,不一樣!

    深圳寫字樓的空置率,一路飆升。

    深圳甲級寫字樓空置率,一季度環(huán)比上升0.2個百分點至18.2%,二季度同比上升2.5個百分點至18.9%,三季度同比上升4.8個百分點至22.4%

    2019年全年,深圳甲級寫字樓空置率同比增長6.33個百分點,飆升至22.04%,四個一線城市中排名第一。

    從價格來看,深圳寫字樓市場更冷清!

    2018年三季度,深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓租金見頂,達到212.6/平米/月,隨后一路下跌,都不帶反彈的:

    2019年初跌至211.7元,一季度末跌至210.6元,二季度末跌至207.9元,三季度末跌至204.5元,四季度末跌至201.2元。

    深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓租金連續(xù)下跌五個季度,這種情況,只有2008年金融危機的時候出現(xiàn)過!

    住宅火爆,寫字樓冰冷,深圳地產(chǎn)的確很奇葩!

    更奇葩的是,寫字樓市場冷清,大宗交易又很火爆!

    深圳已成為中國房地產(chǎn)大宗投資的重要目的地之一,占全國總交易量近五分之一,2019年累計成交31宗,成交額達507億元,同比增長77%,創(chuàng)下歷史新高。

    其中,寫字樓是整個深圳大宗交易最受歡迎的標的,占比從2017年的37%迅速攀升到2019年的76%

    為什么說這種情況很奇葩?

    按照“正常”的邏輯,市場冷的時候,應該賣出啊,哪有伸手接飛刀的呢?

    更何況,大家都知道,房地產(chǎn)市場,買漲不買跌。

    神奇!商業(yè)地產(chǎn)冰冷 外資還忙著抄底!

    商業(yè)地產(chǎn)冷清,“正常”的市場應該什么樣?

    看個例子:羅湖某中心B座,開盤后一直門可羅雀,一年只賣了8套,它們那129套辦公產(chǎn)品,需要十幾年才能賣完!

    深圳出現(xiàn)這神奇的一幕,怎么理解呢?

    這個問題的關(guān)鍵是,誰在買。答案是:外資。

    2019年,中國商業(yè)地產(chǎn),最大的特征就是,外資大肆在一線城市掃貨。

    2019年深圳商業(yè)地產(chǎn),按投資金額計算,外資買家占比高達22%

    北京更典型,外資大宗交易額占比達到31%,首次在各類買家中居首,2018年這個數(shù)字約為20%

    知道他們的身份,單從交易層面,就很容易理解,為啥市場很冷,大宗交易卻很火爆了。

    想想股市,市場下跌或低迷的時候,散戶拋售或觀望的時候,是不是經(jīng)常見到外資來抄底?

    在看看深圳商業(yè)地產(chǎn),“國速”中心這種面對“散戶”的產(chǎn)品,就是很難賣,但是整棟整棟的商業(yè)地產(chǎn),不愁賣。

    再想想股市,外資抄底的時候,都買哪些股票?優(yōu)質(zhì)大白馬。商業(yè)地產(chǎn)也一樣,外資抄底的都是優(yōu)質(zhì)標的,也不買垃圾資產(chǎn)。

    外資不買垃圾股,同理,它們也不買三四五六線小城市的商業(yè)地產(chǎn)。

    更關(guān)鍵的是,跟股票不一樣,外資抄底商業(yè)地產(chǎn)后,可以直接接手運營管理,化腐朽為神奇。

    都知道國內(nèi)賣住宅賺錢,沒幾個開發(fā)商會運營商業(yè)地產(chǎn),通常都是好好的一手牌給打爛了,外資看著都心痛。

    外資不是散戶,不會追漲殺跌,他們的投資策略就是,長期投資,房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資更是這樣,投資時間一般為5年至7年,有的甚至以10年為單位計算時間。

    當下深圳經(jīng)濟有點兒低迷?對,沒否認,也知道深圳中小企業(yè)確實很困難。

    當下深圳商業(yè)住宅行情不好?對,也沒否認,深圳互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)確實萎縮的厲害。

    那為什么還買?看重的是未來!未來10年,有幾個城市會比深圳更有前景?!

    神奇!最后時刻 絕地大逆轉(zhuǎn)!

    從一個小漁村,一躍成為國際性大都市。深圳,從一開始,就自帶神奇屬性。

    2019年前三季度,深圳經(jīng)濟增速僅為6.6%,相較于上半年7.4%的增速,大幅下跌0.8個百分點。

    根據(jù)絕對值計算,第三季度深圳經(jīng)濟增長僅為0.52%;根據(jù)可比價計算,第三季度經(jīng)濟增速也才5.15%,創(chuàng)多年新低!

    深圳經(jīng)濟三季度突然失速,讓人大跌眼鏡!

    2018年,就沒完成經(jīng)濟增長目標,2019年三季度,離全年經(jīng)濟增長目標還差一大截,經(jīng)濟又突然失速,深圳非常難看!

    接下來,神奇的事情發(fā)生了!

    18日,深圳領(lǐng)導透露,2019年經(jīng)濟增長7%左右,總規(guī)模超過2.6萬億,提前完成“十三五”規(guī)劃目標任務。

    這就意味著,最后時刻,深圳經(jīng)濟大逆轉(zhuǎn),第四季度經(jīng)濟增速估計能達到8%

    從三季度的5%到四季度的8%,這是一個巨大的跨越,深圳究竟施了什么魔法呢?

    還是依靠基建和房地產(chǎn),否則短期間內(nèi),誰都無力回天!

    基建不用多說,主要就是發(fā)改委批復了一些重大交通強國項目,重點來看看深圳神奇的房地產(chǎn)!

    整個2019年,四個一線城市中,房價唯一堅挺的就是深圳,北京、上海、廣州都不同程度的下跌。

    2019年末,深圳率先行動,樓市放松政策,立馬點燃市場,房價又來一波漲勢!

    結(jié)果就是,時隔四年,深圳房價重回第一!

    數(shù)據(jù)寶《2019320城房價排行榜》數(shù)據(jù)顯示:

    2019年深圳二手房房價全年上漲8.65%,均價65516/平米;北京二手房房價下跌0.56%,均價63052/平米;上海二手房房價上漲4.57%,均價54467/平米。

    鐵打的龍頭流水的城市,過去10年,房價榜首之爭非常激烈!

    2008年至2009年,上海房價第一,均價差不多1.4-1.8萬;2010年至2011年,溫州第一,房價翻番至3萬;2012年至2014年,北京房價第一;2015年,深圳房價大漲,排名第一;2016年,又是北京第一。

    2019年,大戰(zhàn)塵埃落定,深圳贏了,優(yōu)勢還很明顯!驚不驚喜?意不意外?

    如此奇葩 深圳的底氣在哪里?

    深圳很奇葩,特立獨行,全國獨一無二。

    歷次房地產(chǎn)調(diào)控,都是它打響放松的第一槍,底氣在哪里?

    很簡單,深圳有實力,真的不依賴土地財政,不怕別人說三道四。

    即便2019年賣地收入增長了50%多,也一共才681億,在9大國家中心城市中墊底。

    啥都算上,深圳土地財政依賴度也才12.7%,排名全國倒數(shù)第一。

    再追問一步,為啥深圳可以不依靠土地財政呢?對比一下就知道了。

    不否認,深圳當?shù)刂行∑髽I(yè)活力很旺盛,也不否認深圳經(jīng)濟總量非常大。問題是,廣州也不差啊,為啥廣州非常依賴土地財政呢?

    政策定位不同:廣州是廣東省會,深圳是經(jīng)濟特區(qū)、計劃單列市。

    作為省會,廣州必須肩負起全省的發(fā)展責任,還得照顧其他落后的省內(nèi)城市,所以廣州的財政收入必須分出來。

    先上交中央財政,再上交省里,最后剩下的才是廣州市自己的。這七七八八的一上交,自己頂多剩下25%

    深圳呢?屬于計劃單列市,名義上深圳財政收入只上交中央就行了,完全不用考慮省里,現(xiàn)在每年給個兩三百億,完全出于“義氣”。

    廣東省財政收入,一半都是廣州貢獻的,接下來是東莞和佛山,沒有深圳的影子。

    現(xiàn)在理解,為啥有些城市總是向上面要政策,要級別了吧,影響的都是錢袋子。

    所以,雖然經(jīng)濟總量差不多,深圳2.6萬億,廣州2.4萬億,但是深圳一般預算收入差不多是廣州的2倍!

    手里有錢才能從容淡定,返璞歸真啊!

    房住不炒,因城施策,深圳就敢直擊核心:嚴厲打擊炒房,保障居民居住需求。

    先是,嚴厲打擊炒房,比如有些小區(qū)串通好漲價,絕對不能容忍,全部干掉。

    再是,保障居民居住需求。

    放松房地產(chǎn)投資,的確會刺激房價,但是增加了房子供應,最終還是為了保障居民居住需求。

    商業(yè)地產(chǎn)不景氣,立馬出臺商改租文件,雖然表面上刺激了商業(yè)地產(chǎn),但是沒有改變土地性質(zhì),最終還是為了保障居民居住需求。

    很多地方,在財政和輿論的壓力之下,很多政策都“變形”了,只有深圳敢直擊根本。

    現(xiàn)在,深圳買房和賣房的人群,差不多一半都是為了“換房”,改善居住條件,而不是投資,更不是為了短期炒房!

    這就是深圳的底氣,也是外資長期看好深圳的最大理由!深圳很奇葩,樓市很矛盾,但核心就一個,直接根本,有恃無恐!


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