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《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》政策解讀：新批用地不得轉讓

深圳市規劃和自然資源局官網發布，深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法的通知，新出讓用地按照我市工業及其他產業用地供應管理政策執行，原則上重點產業項目不得轉讓，一般產業項目不得轉讓或僅限整體轉讓。

本辦法自2020年2月1日起實施，有效期5年。

劃重點：

1、對于工業樓宇購買后5年內不得轉讓。

2、對于受讓方要具備從事制造業的生產、研發、設計環節工業企業，或者有生產性服務型企業并有3年納稅記錄。

3、對于受讓方購買宿舍受讓方必須在同行政區域有1000平以上廠房或者300平研發用地。

4、配套宿舍不得超過總建筑面積30%。

5、取消增值收益百分之25-40。

為規范深圳市工業樓宇及配套用房轉讓，保障產業發 展空間，促進產業轉型升級，根據相關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

新供應的工業用地、獨立工業配套宿舍用地或者混合用地，在簽訂土地使用權出讓合同時，應按照本市工業及其他產業用地供應管理有關規定，對其工業樓宇及配套用房的轉讓進行明確約定。

已供應用地的用地批準文件或者土地使用權出讓合同對工業樓宇及配套用房的轉讓有約定的，按照約定執行。

其中，用地批準文件或者土地使用權出讓合同約定土地為非商品性質的，地上的工業樓宇及配套用房不得轉讓；僅約定為商品性質并且未對轉讓條件作明確約定的，僅能以約定為商品性質的部分為單位整體轉讓。

已供應用地的用地批準文件或者土地使用權出讓合同對工業樓宇及配套用房的轉讓未約定或者約定不明確的，除以下情形以及本辦法第七條第一款規定情形外，僅能以未約定或者約定不明確的部分為單位整體轉讓：

《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》政策解讀

為進一步規范我市工業樓宇轉讓，保障實體經濟產業發展空間，我市對《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》（深府辦〔2013〕 3號，以下簡稱2013版《辦法》）及其《實施細則》（深規土〔2013〕721號，以下簡稱《細則》）、《深圳市規劃和國土資源委員會關于工業樓宇轉讓管理有關事宜的通知》（深規土〔2014〕428號，以下簡稱《通知》）等相關政策建立的工業樓宇轉讓管理制度進行修訂完善，形成了《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。以下就政策有關內容解讀如下：

一、出臺《管理辦法》的背景及目的是什么？

一是我市產業發展的需求。隨著產業轉型升級的不斷推進，我市產業發展的形態和模式發生了深刻的變化，呈現多元化的發展趨勢?，F行工業樓宇轉讓政策已不能滿足當前產業發展的實際需要。

二是產業發展政策環境發生重大變化。2018年以來，我市先后出臺《深圳市工業區塊線管理辦法》、《深圳市工業及其他產業用地供應管理辦法》等政策，對產業空間的建筑設計、受讓人資格、用地供應等方面作出了限制性規定，在遏制產業空間類住宅化方面發揮了積極作用。產業用地用房的管理日趨嚴格。另一方面，2016年國務院印發《降低實體經濟企業成本工作方案》，提出要降低工業企業用地成本。2018年，針對我市“工改工”積極性下降和產業外遷等問題，我市也先后出臺《關于深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施》、《深圳市扶持實體經濟發展促進產業用地節約集約利用的管理規定》等扶持實體經濟發展的政策，提出放寬年限、簡化流程、試點舊工業區成片改造等措施，大力推進舊工業區升級改造。

三是現行政策相繼面臨到期問題。為保障政策的連續性和可操作性，有必要按照我市規范性文件管理的相關要求，對2013版《辦法》及其配套文件進行統籌修訂。

二、哪些工業樓宇及配套用房的轉讓適用《管理辦法》？

我市行政區域內取得合法產權的工業樓宇及其配套用房的轉讓適用《管理辦法》，但產業用地容積調整后新增的工業樓宇及配套用房、政府籌集的創新型產業用房、按照《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》及我市其他處理歷史遺留違法用地違法建筑政策取得合法產權的工業樓宇及配套用房的轉讓，法律、法規、規章或市政府規范性文件另有規定的，從其規定。

三、轉讓工業樓宇及配套用房是否需繳納增值收益？

《管理辦法》實施后轉讓的工業樓宇及配套用房不再收取增值收益?！豆芾磙k法》實施前已簽訂工業樓宇或者配套用房轉讓協議但未辦理轉移登記的，也不需繳納增值收益。

四、工業樓宇及其配套用房是否可以分割轉讓？

根據用地取得方式的不同，《管理辦法》對工業樓宇及配套用房的轉讓作出了不同規定：

（一）一般工業用地上的工業樓宇及配套用房的轉讓。其中，新出讓用地按照我市工業及其他產業用地供應管理政策執行，原則上重點產業項目不得轉讓，一般產業項目不得轉讓或僅限整體轉讓。已出讓用地上工業樓宇及配套用房按照土地出讓合同的約定執行；合同沒有約定或者約定不明確的，原則上以未約定或者約定不明確的部分為單位進行整體轉讓。

（二）通過拆除重建類城市更新形成的工業樓宇，項目實施主體可以選擇分割轉讓、不得轉讓或以宗地為單位整體轉讓。工業樓宇可以全部或部分分割轉讓的，其所在宗地內的配套用房的轉讓條件不作限制，項目實施主體可自行選擇不得轉讓或分割轉讓。

獨立工業配套宿舍用地上建筑物、構筑物、附著物的轉讓與其所在城市更新單元開發建設用地范圍內工業樓宇的轉讓掛鉤：更新單元開發建設用地范圍內的工業樓宇全部或部分可分割轉讓的，配套宿舍可全部分割轉讓；所有工業樓宇不得轉讓的，配套宿舍不得轉讓；除前述兩種情形外，配套宿舍可以選擇不得轉讓或以宗地為單位整體轉讓。

（三）關于原農村集體經濟組織繼受單位取得的土地整備留用土地、非農建設用地、征地返還用地，其地上的工業樓宇及配套用房的分割轉讓比例不受限制。

五、工業樓宇及其配套用房分割轉讓是否有例外情形？

對于工業樓宇及其配套用房的分割轉讓，《管理辦法》規定了三種例外情形：1、因企業破產清算必須分割轉讓的；2、因人民法院實施強制執行必須分割轉讓的；3、法律、法規、規章、市政府規范性文件規定及市政府批準的其他情形。

因該三種情形進行分割轉讓并轉移登記的，轉移登記后的工業樓宇或者配套用房的轉讓應與轉讓前的工業樓宇或者配套用房的轉讓限制掛鉤，即原來不得轉讓的，轉移登記后仍不得轉讓；原來僅能整體轉讓的，轉移登記后應以轉移登記的全部為單位進行整體轉讓。

六、什么樣的企業可以購買工業樓宇？

工業樓宇的受讓人須是經依法注冊登記的企業。其中，一級工業區塊線內工業樓宇的受讓人還應符合我市工業區塊線管理規定的有關要求。另外，區政府（含新區管委會）產業部門就轄區的工業樓宇制定了具體的準入條件或者準入產業目錄的，還應該符合相關準入要求。

七、什么樣的企業可以購買工業配套宿舍？

工業配套宿舍的受讓人應是經依法注冊登記且在工業配套宿舍所在行政區內持有工業樓宇不動產權證書的企業。其中，持有廠房的，其建筑面積不得低于1000平方米；持有研發用房的，其建筑面積不得低于300平方米。

符合上述條件的受讓人購買工業配套宿舍后，其持有工業配套宿舍的建筑面積不得超過該企業在工業配套宿舍所在行政區內持有工業樓宇建筑面積的30%。

八、工業樓宇及工業配套宿舍的受讓人資格條件規定有無例外情形？

對于工業樓宇或者工業配套宿舍的受讓人資格條件，《管理辦法》規定了七種例外情形：

（一）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得工業樓宇或者工業配套宿舍所有權的；

（二）因繼承、受遺贈取得工業樓宇或者工業配套宿舍所有權的；

（三）因共有分割由原共有權人取得工業樓宇或者工業配套宿舍所有權的；

（四）用于回遷安置的工業樓宇或者工業配套宿舍登記至回遷戶名下的；

（五）政府及其指定的部門或者人才住房專營機構購買工業樓宇或者工業配套宿舍的；

（六）2014年8月8日前已轉讓（以不動產登記時間為準）或者已預售（以預售合同備案時間為準）給企業以外的受讓人，且用地批文或者出讓合同未約定受讓人資格條件的工業配套宿舍（含單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務公寓等）進行再轉讓的；

（七）2014年8月8日前經房改部門批準被納入房改范圍的工業配套宿舍（含單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務公寓等）進行轉讓的。

按前五種情形取得工業樓宇或者工業配套宿舍所有權后再轉讓的，次受讓人應符合《管理辦法》第九條、第十條、第十一條第一款的規定。按最后兩種情形取得工業配套宿舍所有權后再轉讓的，次受讓人不適用《管理辦法》第十條的規定。

九、工業樓宇及配套用房進行不動產登記的基本單元是什么？

按《管理辦法》可分割轉讓的工業樓宇及配套用房，可以按棟、層、套（間）進行登記；按《管理辦法》規定不得轉讓或者僅能整體轉讓的工業樓宇及配套用房，允許按棟進行登記；但如需抵押的，應以不得轉讓或者整體轉讓的全部為單位進行抵押。

十、工業樓宇分割轉讓后多久可以再次轉讓？

按照規定可分割轉讓的工業樓宇，在《管理辦法》實施后轉讓（不含《管理辦法》實施前已經網簽買賣合同的工業樓宇）的，自完成不動產轉移登記之日起5年內不得轉讓，5年后按照有關規定執行。

十一、哪些情形下政府可以行使優先購買權？如何行使？

按照《管理辦法》規定僅能以宗地為單位整體轉讓的工業樓宇及配套用房或者獨立工業配套宿舍用地進行整體轉讓的，自用地批文生效之日或出讓合同簽訂之日起不滿15年進行整體轉讓的，政府及其指定部門在同等條件下享有優先購買權。

工業樓宇按照《管理辦法》規定轉讓的，在辦理轉移登記前，受讓人應持買賣合同等材料向區政府指定部門申請資格條件審核。獨立工業配套宿舍用地進行整體轉讓的，應按前述規定，向該部門申請確認是否行使優先購買權。

十二、工業樓宇及配套用房轉讓的實施保障措施有哪些？

為保障工業樓宇及其配套用房用于發展產業，《管理辦法》對工業樓宇及配套用房轉讓設置了相應的實施保障措施：

（一）《管理辦法》實施后，在簽訂出讓合同時，應在出讓合同中明確約定宗地內各建筑與設施的類型及建筑面積、產權限制條件、受讓人資格條件等有關工業樓宇及配套用房轉讓的內容。

（二）受讓人資格條件審查。工業樓宇按照《管理辦法》規定轉讓的，在辦理轉移登記前，應向區產業部門申請對受讓人資格進行審核并出具意見。

（三）產業監管?！豆芾磙k法》實施后出讓的工業用地、混合用地或者獨立工業配套宿舍用地，用地單位應與區政府簽訂產業發展監管協議。區政府應當制定相關履約考核標準和考核實施細則，并組織區相關職能部門對產業監管協議約定的內容進行監管。產業、規劃土地監察等相關主管部門或者機構應各司其職，對擅自改變工業樓宇及配套用房使用功能等違規行為依法予以查處。

深府辦規〔2020〕2號深圳市人民政府辦公廳關于印發深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法的通知各區人民政府，市政府直屬各單位：《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》已經市政府同意，現予印發，請遵照執行。執行中遇到的問題，請徑向市規劃和自然資源局反映。市政府辦公廳2020年1月19日

深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法

第一條為規范我市工業樓宇及配套用房轉讓，保障產業發展空間，促進產業轉型升級，根據相關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區域內取得合法產權的工業樓宇及其配套用房的轉讓適用本辦法。

第三條本辦法所稱“工業樓宇”，是指在工業用地或者混合用地上興建的用于工業生產、研發用途的建筑物、構筑物及其附著物。本辦法所稱“配套用房”包括：（一）工業用地上為工業生產、研發提供配套服務的建筑物、構筑物及其附著物；（二）混合用地的土地使用權出讓合同中明確約定為工業生產、研發提供配套服務的建筑物、構筑物及其附著物；（三）獨立宗地且規劃批準文件或者土地使用權出讓合同明確約定直接為工業區配套建設、供職工集體居住的成片宿舍區用地（以下簡稱獨立工業配套宿舍用地）上的建筑物、構筑物及其附著物。本辦法所稱“混合用地”，是指含有工業用地用途的混合用地。

本辦法所稱“整體轉讓”，是指以宗地為單位整體轉讓，本辦法第四條、第七條另有規定的除外。

第四條新供應的工業用地、獨立工業配套宿舍用地或者混合用地，在簽訂土地使用權出讓合同時，應按照本市工業及其他產業用地供應管理有關規定，對其工業樓宇及配套用房的轉讓進行明確約定。本辦法第五條、第六條另有規定的除外。已供應用地的用地批準文件或者土地使用權出讓合同對工業樓宇及配套用房的轉讓有約定的，按照約定執行。其中，用地批準文件或者土地使用權出讓合同約定土地為非商品性質的，地上的工業樓宇及配套用房不得轉讓；僅約定為商品性質并且未對轉讓條件作明確約定的，僅能以約定為商品性質的部分為單位整體轉讓。已供應用地的用地批準文件或者土地使用權出讓合同對工業樓宇及配套用房的轉讓未約定或者約定不明確的，除以下情形以及本辦法第七條第一款規定情形外，僅能以未約定或者約定不明確的部分為單位整體轉讓：（一）在本辦法實施前已分割轉讓并辦理轉移登記的，已分割轉讓的部分可以按分割登記的基本單元進行再轉讓；未轉讓的部分，僅能以該部分為單位整體轉讓；（二）土地使用權出讓合同明確約定兩個或者兩個以上土地使用權人各自享有的產權份額或者具體的工業樓宇及配套用房的，土地使用權人可以其持有的部分為單位進行整體轉讓，其他土地使用權人在同等條件下享有優先購買權。

第五條通過拆除重建類城市更新出讓的工業用地或者混合用地，項目實施主體可選擇以下方式之一對其工業樓宇及配套用房的轉讓進行明確約定：（一）工業樓宇全部或者部分分割轉讓，所在宗地內配套用房可分割轉讓的比例不受限制；（二）整體轉讓；（三）不得轉讓。獨立工業配套宿舍用地上建筑物、構筑物、附著物的轉讓應按照以下規定進行明確約定：（一）城市更新單元開發建設用地范圍內的工業樓宇全部或者部分分割轉讓的，可分割轉讓的比例不受限制；（二）城市更新單元開發建設用地范圍內的所有工業樓宇不得轉讓的，不得轉讓；（三）除前述兩種情形外，可選擇整體轉讓或者不得轉讓。

第六條原農村集體經濟組織繼受單位取得的土地整備留用土地、非農建設用地、征地返還用地按規定繳交地價后，其地上的工業樓宇及配套用房可分割轉讓的比例不受限制。

第七條用地批準文件或者土地使用權出讓合同約定不得分割轉讓或者未明確可以分割轉讓的工業樓宇及配套用房，除法律法規另有規定外，具有下列情形之一的可分割轉讓：（一）因企業破產清算必須分割轉讓的；

（二）因人民法院實施強制執行必須分割轉讓的；（三）法律、法規、規章、市政府規范性文件規定及市政府批準的其他情形。按照前款規定進行轉移登記后的工業樓宇或者配套用房，按照本辦法規定不得轉讓的，轉移登記后仍不得轉讓；按照本辦法規定僅能整體轉讓的，應以轉移登記的全部為單位進行整體轉讓。

第八條按照本辦法規定改變工業樓宇及配套用房的轉讓限制條件的，應按照我市地價測算規則的相關規定繳納地價。

第九條工業樓宇的受讓人須是經依法注冊登記的企業。其中，一級工業區塊線內工業樓宇的受讓人還應符合本市工業區塊線管理規定的有關要求。區政府（含新區管委會）產業部門（以下簡稱區產業部門）可結合轄區產業發展實際情況制定工業樓宇具體的準入條件或者準入產業目錄，并在市產業用房供需服務平臺向社會公布。

第十條工業配套宿舍的受讓人應是經依法注冊登記且在工業配套宿舍所在行政區內持有工業樓宇不動產權證書的企業。其中，持有廠房的，其建筑面積不得低于1000平方米；持有研發用房的，其建筑面積不得低于300平方米。符合上述條件的受讓人購買工業配套宿舍后，其持有工業配套宿舍的建筑面積不得超過該企業在工業配套宿舍所在行政區內持有工業樓宇建筑面積的30%。

受讓人購買預售的工業樓宇，可憑該工業樓宇購買工業配套宿舍，但在辦理工業配套宿舍不動產權登記時，該工業樓宇應已完成不動產權登記。除工業配套宿舍以外的其他工業配套用房的受讓人不適用本辦法有關受讓人的限制規定。

第十一條屬于下列情形之一的，工業樓宇或者工業配套宿舍的受讓人不適用本辦法第九條和第十條的規定：（一）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得工業樓宇或者工業配套宿舍所有權的；（二）因繼承、受遺贈取得工業樓宇或者工業配套宿舍所有權的；（三）因共有分割由原共有權人取得工業樓宇或者工業配套宿舍所有權的；（四）用于回遷安置的工業樓宇或者工業配套宿舍登記至回遷戶名下的；（五）政府及其指定部門或者人才住房專營機構購買工業樓宇或者工業配套宿舍的；（六）2014年8月8日前已轉讓（以不動產登記時間為準）或者已預售（以預售合同備案時間為準）給企業以外的受讓人，且用地批準文件或者土地使用權出讓合同未約定受讓人資格條件的工業配套宿舍（含單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務公寓等）進行再轉讓的；

（七）2014年8月8日前經房改部門批準被納入房改范圍的工業配套宿舍（含單身公寓、辦公式公寓、公寓式辦公、商務公寓等）進行轉讓的。根據前款第一至第五項規定取得工業樓宇或者工業配套宿舍的所有權后再轉讓的，次受讓人應符合前款及本辦法第九條、第十條的規定。根據本條第一款第六項、第七項規定取得工業配套宿舍的所有權后再轉讓的，次受讓人不適用本辦法第十條的規定。

第十二條本辦法實施后出讓工業用地、混合用地或者獨立工業配套宿舍用地的，應在土地使用權出讓合同中明確約定宗地內各建筑與設施的類型及其建筑面積、轉讓限制條件、受讓人資格條件等內容；屬于城市更新用地的，還應明確宗地所屬的城市更新單元名稱及其開發建設用地范圍。已簽訂土地使用權出讓合同的工業用地、混合用地或者獨立工業配套宿舍用地，地上的工業樓宇及配套用房的轉讓限制條件在本辦法實施后發生改變的，應在土地使用權出讓合同補充協議中予以明確。

第十三條按照本辦法規定僅能以宗地為單位整體轉讓的工業樓宇及配套用房或者獨立工業配套宿舍用地進行整體轉讓的，自用地批準文件生效之日或者土地使用權出讓合同簽訂之日起不滿15年進行整體轉讓的，政府及其指定部門在同等條件下享有優先購買權。

第十四條工業樓宇按照本辦法規定轉讓的，受讓人應持買賣合同等材料向區產業部門申請資格條件審核。獨立工業配套宿舍用地進行整體轉讓的，受讓人應按前述規定，向區產業部門申請確認是否行使優先購買權。轉讓的工業樓宇及配套用房或者獨立工業配套宿舍用地屬于本辦法第十三條規定情形的，區產業部門應在收到申請后5個工作日內通知本轄區政府優先購買權的行使主體。優先購買權的行使主體應當在收到通知之日起5個工作日內書面告知區產業部門和交易當事人是否行使優先購買權，逾期未告知的，視為放棄行使優先購買權。區產業部門應在收到申請之日起15個工作日內向受讓人出具書面審核意見，明確受讓人是否符合本辦法規定的資格條件、政府及其指定部門是否行使優先購買權等內容，并同步將審核意見抄送給房地產主管部門及不動產登記機構。受讓人通過資格條件審核后，應依法向房地產主管部門或者其委托部門申請預售合同備案，或者向不動產登記機構申請辦理房地產轉移登記。

第十五條按照本辦法規定轉讓的工業樓宇及配套用房，可按照法律、法規、規章的規定進行預售。

第十六條按照本辦法規定可以分割轉讓的工業樓宇及配套用房，可按棟、層、套（間）等不動產單元進行不動產登記。套（間）依據經批準生效的建筑設計文件確定。

按照本辦法規定，宗地內工業樓宇及配套用房不得轉讓或者僅能整體轉讓的，以棟為不動產單元進行不動產登記；如需抵押的，應以不得轉讓或者整體轉讓的全部為單位進行抵押。按照規定可分割轉讓的工業樓宇，在本辦法實施后轉讓（不含本辦法實施前已經網簽買賣合同的工業樓宇）的，自完成不動產轉移登記之日起5年內不得轉讓，5年后按照有關規定執行。按照本條第一款、第二款規定辦理不動產權登記的工業樓宇及配套用房，其轉讓限制條件、受讓人資格條件、所屬城市更新單元名稱、是否為混合用地中的工業配套用房等內容，不動產登記機構應在不動產登記簿以及不動產權證書中注記。

第十七條本辦法實施后出讓的工業用地、混合用地或者獨立工業配套宿舍用地，用地單位應與區政府簽訂產業發展監管協議，明確工業樓宇及配套用房的轉讓限制條件、受讓人資格條件等內容。區政府應當制定產業發展監管協議的相關履約考核標準和考核實施細則，并組織區相關職能部門對產業發展監管協議約定的內容進行監管。產業、規劃土地監察等相關主管部門或者機構應各司其職，對擅自改變工業樓宇及配套用房使用功能等違規行為依法予以查處。

第十八條同時符合以下條件的工業樓宇及工業配套宿舍，其受讓人不適用本辦法第九條第二款、第十條關于企業具體資格

條件的規定，但須是經依法注冊登記的企業：（一）在本辦法實施前已核發用地批準文件或者簽訂土地使用權出讓合同的；（二）在本辦法實施后第一次轉移登記，或者登記至回遷戶名下的回遷安置工業樓宇及工業配套宿舍在本辦法實施后第一次轉移登記的；（三）除城市更新用地、土地整備留用土地、非農建設用地及征地返還用地上的工業樓宇及工業配套宿舍外，其他工業樓宇及工業配套宿舍在本辦法實施后沒有通過簽訂土地使用權出讓合同補充協議的方式改變產權限制條件的。本辦法實施后轉讓的工業樓宇及配套用房不再收取增值收益。本辦法實施前已簽訂工業樓宇或者配套用房轉讓協議但未辦理轉移登記的，不需繳納增值收益。

第十九條產業用地容積調整后新增的工業樓宇及配套用房、政府籌集的創新型產業用房、按照《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》及我市其他處理歷史遺留違法用地違法建筑政策取得合法產權的工業樓宇及配套用房的轉讓，法律、法規、規章或者市政府規范性文件另有規定的，從其規定。

第二十條本辦法自2020年2月1日起施行，有效期5年?！渡钲谑泄I樓宇轉讓管理辦法（試行）》（深府辦〔2013〕3號）、《深圳市工業樓宇轉讓增值收益收繳方案》(深規土〔2014〕120

公開方式：主動公開

抄送：市委辦公廳，市人大常委會辦公廳，市政協辦公廳，市紀委辦公廳，市中級法院，市檢察院。

                           深圳市人民政府辦公廳2020年1月20日印發